Neumann + Dickersbach

Grundbuchrecht

Das Grundbuchrecht regelt die formellen Voraussetzungen für das Immobilienrecht (Regelung über Rechte an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten). Die formellen Regelungen des Grundbuchrechts enthalten sowohl verfahrensrechtliche als auch inhaltliche Voraussetzungen für die  erforderliche Grundbucheintragung nach materiellem Recht. Es gilt die scholastische Regel: „Was im Buche steht, ist richtig“. Damit dient das Grundbuch in Deutschland als Richtigkeitsgewähr. Wer also auf die Richtigkeit einer eigentlichen unrichtigen Eintragung im Grundbuch vertraut und auf dieser Grundlage Geschäfte abschließt, wird, obwohl die Eintragung im Grundbuch nicht stimmt, in seinem Vertrauen auf das Grundbuch geschützt. Daher kommen dem Grundbuch und dem damit verbundenen Grundbuchrecht enorme wirtschaftliche Bedeutung zu.

Bedeutung des Grundbuches

Das Grundbuch soll als verlässlicher Rechtsscheinträger dienen und für Klarheit hinsichtlich der dinglichen Rechtlage (Rechte, die gegenüber jedermann wirken, wie beispielsweise Eigentum) sorgen. Dabei verknüpft das Grundbuchrecht formelles und materielles Grundstücksrecht. Kenntnisse des Grundbuchrechts sowie ein Verständnis der Probleme des materiellen Rechts sind für Vertragsgestaltungen im Grundstückskauf und Immobilienrecht unerlässlich. Unsere Notare Klaus-Günter Neumann und Dr. Volker Dickersbach verfügen nicht nur über umfassende, sondern auch über langjährige Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich des Immobilienrechts, der Gestaltung, Beurkundung und Abwicklung notarieller Grundstückskaufverträge.

Formelle Regelungen des Grundbuchrechts

Mit dem Kauf einer Immobilie oder mit dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags gehen etwaige formelle Regelungen des Grundbuchrechts einher, da das Grundbuch als öffentliches Register alle rechtlichen Verhältnisse an Grundstücken ausweist. Jedes Grundstück hat dabei ein eigenes Grundbuchblatt, indem das Grundstück eingetragen ist. Dieser Inhalt ist für die Richtigkeitsvermutung maßgeblich.

Aufgaben des Notars hinsichtlich des Grundbuchrechts

Um umfassende Beratung und Vertragsgestaltung gewährleisten zu können, ist es Sache des Notars vorher das Grundbuch einzusehen, um Kenntnis von etwaigen Belastungen oder Beschränkungen, die auf dem Grundstück liegen, zu erlangen. Nur so kann ein sicherer Rechtsverkehr zwischen dem Verkäufer und Käufer eines Grundstückes gewährleistet werden.

Für alle Eintragungen und Löschungen von Rechtsverhältnissen, wie zum Beispiel Grundschulden, Hypotheken und Dienstbarkeiten aber auch die Eigentumsübertragung, in das Grundbuch wird die Stellung eines Antrages verlangt (sog. Antragsgrundsatz). Antragsberechtigt sind zwar sowohl Veräußerer als auch Bewerber, in der Regel wird aber der Notar zur Stellung des Antrages ermächtigt.

Ist eine Eintragung im Grundbuch unrichtig (geworden), so ist es aufgrund der Richtigkeitsvermutung des Grundbuches erforderlich, diese unverzüglich berichtigen zu lassen. Bestenfalls kann der Notar dazu ermächtigt werden.

Möchte eine Partei eine Immobilie erwerben, so muss neben allgemeinen Voraussetzungen im Hinblick auf das Grundbuchrecht die Finanzierung des Erwerbs bedacht werden. Banken verlangen oft die Bestellung eines Grundpfandrechts (Grundschuld oder Hypothek). Auch diese wird dann im Grundbuch auf Antrag gemäß des Grundbuchrechts eingetragen, wobei die Bestellung  aufgrund gesetzlicher Vorschriften durch den Notar erfolgen muss.

Notarkosten bei Grundbuchangelegenheiten

Die Kosten, die Notare für ihre Tätigkeit erheben dürfen, sind gesetzlich festgeschrieben. Das dafür einschlägige Gesetz heißt Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dieses Gesetz sieht ein Gebührensystem vor, das ähnlich wie bei den Gerichtskosten und den Rechtsanwaltsgebühren auf den Wert des jeweiligen Rechtsgeschäftes abstellt und dadurch sicherstellt, dass auch bei Vorgängen, bei denen es nicht um viel Geld geht, zu angemessenen Kosten notarielle Dienstleistungen in Anspruch genommen werden können, da sich die Notarkosten an einem Bruchteil des Geschäftswertes orientieren, um den es bei der notariellen Amtstätigkeit geht.

Den Notaren ist es gesetzlich verboten, von den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes abzuweichen. Anders als Rechtsanwälte dürfen Notare, da sie ein öffentliches Amt ausüben, über ihre Gebühren keine Preisverhandlungen führen.

Aufgrund der vom Gesetzgeber vorgenommenen sozialen Austarierung des Gerichts- und Notarkostengesetzes sind Notare verpflichtet, viele Amtstätigkeiten im Interesse der öffentlichen Rechtspflege durchzuführen, ohne dass ihnen eine kostendeckende Gebühr zufließt. Dadurch wird gewährleistet, dass jedermann notarielle Beratungen und Vertragsgestaltungen in Anspruch nehmen kann, unabhängig vom Vermögen oder Wert des Geschäftes.

Die Beratung und Betreuung durch den Notar und die Erstellung eines Entwurfes ist in der Vergütung für die notarielle Amtstätigkeit bereits enthalten; insoweit entstehen also keine zusätzlichen Kosten.

Eine von der Harvard-Universität durchgeführte umfassende Studie hat zu dem Ergebnis geführt, dass die durchschnittlichen Kosten bei typischen Grundstückstransaktionen in Deutschland trotz oder gerade wegen des notariellen Gebührensystems geringer sind als in den angelsächsischen Ländern, wo keine notarielle Beurkundungspflicht besteht und Grundstücksverträge unter Einschaltung von Dienstleistern und Rechtsanwälten privatschriftlich geschlossen werden. Zudem wird durch die Einschaltung von Notaren in besonderem Maße die Rechtssicherheit gestärkt, so dass in Rechtsordnungen wie der deutschen, die von einem amtlichen Beurkundungs- und staatlichen Grundbuchsystem geprägt sind, keine Unsicherheiten darüber entstehen können, wer Eigentümer eines Grundstückes ist und wie dieses Grundstück ohne große Gefahren für die eine oder andere Vertragsseite verkauft oder übertragen werden kann.

Sofern Sie eine Kostenschätzung für eine von Ihnen benötigte notarielle Dienstleistung wünschen, können Sie sich jederzeit gerne an unser Büro wenden; selbstverständlich erfolgt die Mitteilung über die voraussichtlich zu erwartenden Kosten für Sie völlig unverbindlich und ihrerseits kostenfrei.